Wat kost het als een bedrijfspand leeg staat?

Je huurder is vertrokken of je hebt net een beleggingsobject/pand maar je hebt nog geen geschikte huurder gevonden

Leegstand kost je meer dan alleen gemiste huur. Je blijft OZB betalen. Je btw-aftrek kan wijzigen en afschrijven wordt lastiger. Je verzekering vraagt om een melding, vaak met een hogere premie of beperkte de tot gevolg. Daarnaast heb je ook nog doorlopende kosten voor onderhoud en VvE-beheer. Gelukkig zijn er ook opties: tijdelijke verhuur, gerichte verkoop, of het pand geschikt maken voor een andere doelgroep.

Waar bestaan de kosten van de OZB uit?

De onroerendezaakbelasting (OZB) bestaat uit twee delen. Het eigenarendeel en het gebruikersdeel.

• Het eigenarendeel blijf je altijd betalen, ook tijdens leegstand.
• Het gebruikersdeel geldt alleen voor niet-woningen, zoals kantoren en winkels. Bij écht lege panden, zonder meubilair of activiteit, is vaak geen gebruikersdeel verschuldigd. Rechters hebben dit meerdere keren bevestigd. Zo oordeelde het Gerechtshof Den Haag dat er pas sprake is van "gebruik" als je het pand voor eigen doeleinden ter beschikking houdt.

Betaalde je toch gebruikersbelasting terwijl je pand leegstond? Dan kun je dit vaak terugvragen bij je gemeente. De voorwaarden verschillen per gemeente. Meestal moet je:

• De leegstand op tijd melden;
• Aantonen dat het pand écht leeg was;
• Bewijzen dat je actief zocht naar een huurder.
  Denk aan een opzeggingsbrief, foto's, of een makelaarsopdracht. Vraag bij je eigen gemeente na welke bewijsstukken zij verwachten en binnen welke termijn.

Wat gebeurt er met de btw-aftrek op je pand?

Dit is een van de lastigste onderdelen van leegstand en het hangt af van jouw situatie.
Heb je het pand eerder met btw verhuurd en de btw op aankoop of bouw afgetrokken? Dan hoef je die aftrek niet direct terug te betalen. Wel geldt: voor onroerend goed loopt de zogeheten herzieningsperiode negen jaar na het jaar van ingebruikname. Verandert het gebruik binnen die periode, bijvoorbeeld omdat je straks toch vrijgesteld gaat verhuren? Dan moet je een deel van de afgetrokken btw terugbetalen.

Tijdens de leegstand zelf maak je ook kosten. Bijvoorbeeld onderhoud van verwarming, beveiliging of klein onderhoud. De btw op deze instandhoudingskosten is aftrekbaar, zolang je het voornemen hebt om straks weer btw-belast te verhuren. De Hoge Raad heeft dit bewijs inmiddels versoepeld: het is al genoeg dat het pand geschikt is voor btw-belaste verhuur.

Dit zijn regels met veel uitzonderingen. Laat dit altijd beoordelen door een fiscalist voordat je iets aangeeft bij de Belastingdienst.

Blijft je pand verzekerd tijdens leegstand?

Leegstand verandert het risico op schade. Denk aan inbraak, vandalisme of onopgemerkte waterschade. Bijna elke opstalverzekering heeft een leegstandsclausule. Dit betekent: je bent verplicht leegstand te melden bij je verzekeraar. Doe je dit niet, dan loop je het risico dat je bij schade niets vergoed krijgt.

Meld je de leegstand wel? Dan pas de verzekeraar de voorwaarden vaak aan. Denk aan een hogere premie, of een beperkte dekking voor inbraak en diefstal. Schade door brand, storm of blikseminslag blijft meestal wel gedekt.

Staat je pand langer dan een jaar leeg? Dan wordt verzekeren van het pand nog een stuk moeilijker. Check daarom altijd je polisvoorwaarden zodra je weet dat een pand leeg komt te staan. Wacht niet tot de huurder al vertrokken is.

Wat kost leegstand in de praktijk?

Onderstaand voorbeeld is illustratief. Gebruik voor je eigen situatie de tarieven van jouw gemeente en verzekeraar.

Stel: je hebt een leegstaand kantoorpand met een WOZ-waarde van € 500.000.

• OZB-eigenarendeel: dit blijf je gewoon betalen. Bij een voorbeeldtarief van 0,25% is dat € 1.250 per jaar.
• OZB-gebruikersdeel: mogelijk niet verschuldigd, of terug te vragen. Bij hetzelfde tarief scheelt dat nog eens ongeveer € 1.250 per jaar.
• Verzekeringspremie: bij leegstand kan dit 20 tot 50% hoger liggen dan bij een verhuurd pand.
• Gemiste huurinkomsten: dit is meestal de grootste kostenpost, en verschilt sterk per pand en regio.
• Mogelijke btw-herziening: alleen relevant als het gebruik van het pand structureel wijzigt binnen de herzieningsperiode. Laat dit altijd narekenen door een adviseur.
• VvE-beheerkosten: afhankelijk van het type pand is dit al snel een post van honderden euro's per maand.
• Onderhoudskosten: een leegstaand pand vergt nog steeds onderhoud.

Zo kan een leegstaand pand, naast de gemiste huur, al snel enkele duizenden euro's per jaar aan extra lasten kosten.

Welke opties heb je om leegstand aan te pakken?

Je hoeft leegstand niet passief te ondergaan. Er zijn verschillende routes.

• Tijdelijke verhuur. Onder de Leegstandwet mag je bepaalde leegstaande gebouwen, zoals kantoren, tijdelijk als woonruimte verhuren. Je hebt hiervoor een vergunning van de gemeente nodig. Dit kan tot maximaal tien jaar. Voordeel: de reguliere huurbescherming geldt niet.
• Gewoon verhuren als bedrijfsruimte. Kantoorruimte valt onder artikel 7:230a BW. Dit biedt meer contractvrijheid dan winkelruimte. Zo kun je makkelijker een kortlopend huurcontract aangaan, bijvoorbeeld om een overbruggingsperiode op te vangen.
• Verkopen. Soms is verkoop verstandiger dan wachten op een huurder. Zeker als de markt voor jouw type pand structureel is veranderd, zoals bij verouderde kantoorlocaties.
• Andere bestemming geven. Denk aan transformatie naar woonruimte, of verhuur aan een andere doelgroep dan voorheen. Dit vraagt vaak een omgevingsvergunning.

Een bedrijfsmakelaar kan je helpen bepalen welke route, gezien je pand en de lokale markt, een wenselijk resultaat oplevert. Rekening houdend met de soort en omvang van het pand en de lokale markt In een stad als Gouda, waar vraag naar bedrijfsruimte per wijk deelgebied verschilt, maakt lokale kennis vaak het verschil.

Praktische aandachtspunten

• Meld leegstand altijd tijdig, zowel bij je gemeente als bij je verzekeraar.
• Bewaar bewijs van leegstand: foto's, opzeggingsbrieven, advertenties.
• Check jaarlijks of je WOZ-waarde nog klopt. Een te hoge waarde kost je dubbel: meer OZB, en minder afschrijvingsruimte.
• Vraag bij btw-gevoelige situaties altijd advies aan een fiscalist, vóórdat je iets wijzigt aan het gebruik.
• Heb je een hypotheek op het pand? Vraag na of tijdelijke verhuur is toegestaan onder je financieringsvoorwaarden.

Twijfel je wat het beste is voor jouw leegstaande pand: verhuren of verkopen? Onze bedrijfsmakelaars denken graag met je mee. Ze kennen de markt in Gouda en omstreken en helpen je bij een keuze die past bij je situatie.

Zoek je iemand die meekijkt op het gebied van verzekeringen of goed beheer van het pand? Ook daarin kunnen wij u goed adviseren.